La sécurité incendie des logements repose sur un classement. L'arrêté du 31 janvier 1986 range les bâtiments d'habitation en quatre familles, selon leur forme et leur hauteur. Chaque famille appelle ses exigences de résistance au feu, d'escaliers et d'accès des secours. Au-delà de 28 mètres s'ajoute le régime des immeubles de moyenne hauteur, au-delà de 50 mètres celui des immeubles de grande hauteur. Le code a été recodifié en 2021, mais l'arrêté cite toujours les anciens numéros.

Quels textes régissent la sécurité incendie des bâtiments d'habitation ?

Le code de la construction et de l'habitation, puis l'arrêté du 31 janvier 1986. L'article L. 141-1 fixe l'objectif commun : éviter l'éclosion du feu, en limiter la propagation, faciliter l'intervention des secours. Les articles L. 142-1 à L. 142-4 sont propres aux logements. Le texte réglementaire de base est l'article R. 142-1, qui reprend l'ancien article R. 111-13, abrogé au 1er juillet 2021 par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021.

Ce règlement reste l'arrêté de 1986. Ses visas et plusieurs articles visent encore R. 111-13 (devenu R. 142-1) et R. 122-2 (devenu R. 146-3). Le juge n'exerce sur ces arrêtés qu'un contrôle restreint : le Conseil d'État a validé, faute d'appréciation manifestement erronée, la levée de l'interdiction du bois en parement des façades de 3e famille A et de 4e famille (CE, 17 mars 2017, n° 392865, points 6 à 8).

Comment classer un bâtiment d'habitation dans une famille ?

Par l'article 3 de l'arrêté. Est une maison individuelle, au sens de l'arrêté, le bâtiment qui ne comporte pas de logements superposés.

1re famille : maisons isolées ou jumelées « à un étage sur rez-de-chaussée, au plus » ; maisons à rez-de-chaussée groupées en bande ; maisons à un étage en bande dont les structures sont indépendantes de celles de la voisine.

2e famille : maisons de plus d'un étage sur rez-de-chaussée ; maisons à un étage en bande aux structures non indépendantes ; « habitations collectives comportant au plus trois étages sur rez-de-chaussée ». Dans ces collectifs, l'escalier est encloisonné si le plancher bas du logement le plus haut dépasse huit mètres, sauf escalier extérieur.

3e famille : plancher bas du logement le plus haut à vingt-huit mètres au plus du sol accessible aux engins. La 3e famille A cumule trois conditions : sept étages sur rez-de-chaussée au plus ; dix mètres au plus entre la porte palière la plus éloignée et l'escalier ; accès aux escaliers atteints par une voie échelles. La 3e famille B regroupe les autres ; ses escaliers doivent être à moins de cinquante mètres d'une voie engins.

4e famille : dans la rédaction actuelle, les habitations dont « le plancher bas du niveau le plus haut est situé à cinquante mètres au plus » du sol accessible aux engins « et qui ne relèvent pas des trois autres familles ». L'immeuble de 4e famille qui doit contenir des locaux autres que d'habitation est rangé parmi les immeubles de grande hauteur, sauf dans les quatre cas que l'article énumère.

Duplex et triplex : pour les trois premières familles, seul compte le niveau bas du duplex ou du triplex du dernier étage, s'il comporte une pièce principale et une porte palière en partie basse.

La famille commande la suite. Les porteurs verticaux sont stables au feu un quart d'heure en 1re famille, une demi-heure en 2e, une heure en 3e, une heure et demie en 4e (article 5). Une colonne sèche est exigée en 3e famille B et en 4e famille (article 98).

Qu'est-ce qu'une voie engins et une voie échelles ?

Deux voies définies par l'article 4 de l'arrêté. La voie engins offre 3 mètres de chaussée hors stationnement, une force portante de 130 kilonewtons et une pente inférieure à 15 %. La voie échelles en est une section renforcée de 10 mètres sur 4, parallèle à la façade, à plus de 1 mètre et à moins de 8 mètres pour des échelles de 30 mètres.

Lorsque les secours ont des échelles aériennes de hauteur suffisante, le maire peut soumettre des bâtiments de 3e famille B aux seules prescriptions de la 3e famille A, si chaque logement peut être atteint directement ou par un parcours sûr. Au-delà de sept étages, la colonne sèche reste due.

À partir de quelle hauteur un immeuble d'habitation devient-il IMH ou IGH ?

28 mètres pour l'immeuble de moyenne hauteur, 50 mètres pour l'immeuble de grande hauteur. L'IMH est l'immeuble d'habitation dont le plancher bas du logement le plus haut dépasse 28 mètres sans qu'il soit un IGH (article R. 145-2). Ses travaux sont soumis à l'autorisation de l'autorité chargée de la police de la sécurité ; le permis de construire en tient lieu s'il a reçu son accord (article L. 145-1). L'IGH d'habitation est le corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau dépasse 50 mètres (article R. 146-3).

Les textes ne mesurent pas la même chose. Pour une tour de dix-neuf étages dont les deux derniers formaient des duplex, le Conseil d'État a jugé que la hauteur se mesure jusqu'au plancher bas du dernier niveau, même s'il s'agit du haut d'un duplex, « sans qu'y fasse obstacle le parti que les auteurs de l'arrêté du 31 janvier 1986 [...] ont cru pouvoir retenir ». L'immeuble était un IGH (CE, 6 décembre 2017, Société Nacarat Saint-Jean, n° 405839 et 405840, points 7 et 8, rendu sur l'ancien R. 122-2). La règle du duplex, qui visait alors « le classement des bâtiments », est aujourd'hui limitée aux trois premières familles.

Peut-on stocker des affaires dans un box de parking ?

Oui, à des conditions strictes, depuis l'arrêté du 27 juillet 2026 (Journal officiel du 2 août 2026). Le parc d'un immeuble d'habitation sert au remisage des véhicules « à l'exclusion de toute autre activité » (article 78). Le nouvel article 78-1 permet, « en atténuation », d'affecter des places au stockage de biens domestiques.

Le parc compte cent places au plus, dont 10 % au plus affectées au stockage, et relève d'un propriétaire unique. Les boxes, de 26 m² au plus, sont fermés par une porte pleine métallique ou E 30 ; la charge calorifique est limitée à 450 mégajoules par mètre carré ; explosifs, gaz, liquides inflammables et produits chimiques sont interdits. L'utilisateur s'engage par écrit et le gestionnaire contrôle chaque box au moins une fois par an.

Quelles obligations pèsent sur le propriétaire de l'immeuble ?

Entretenir, vérifier, afficher, consigner. Les dispositifs de protection sont entretenus et vérifiés « jusqu'à destruction desdits immeubles », et les propriétaires en justifient par un registre (article R. 142-1). Depuis le 1er juillet 2026, ce registre suit le régime commun de l'article R. 141-10 : vérifications réalisées, corrections des écarts constatés, consignes en cas d'incendie. Il trouve son fondement dans l'article L. 141-4, selon lequel les mesures d'entretien et les modifications qui affectent la sécurité incendie sont consignées « durant toute la vie de l'ouvrage ».

L'arrêté détaille ces obligations à ses articles 100 à 104 ; les deux premiers visent « le propriétaire ou, le cas échéant, la personne responsable désignée par ses soins ». Le propriétaire affiche dans les halls les consignes et les plans. Il fait vérifier au moins une fois par an la détection, le désenfumage, la ventilation, les installations automatiques et les colonnes sèches. Il s'assure du fonctionnement des portes coupe-feu et de ce que les transformations ne dégradent pas la tenue au feu exigée. Dans les parties communes, il met en œuvre des mesures contre la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations (articles L. 142-2 et R. 142-4).

Dans chaque logement, un détecteur de fumée est obligatoire (articles L. 142-1 et R. 142-2) ; depuis le décret n° 2025-518 du 11 juin 2025, il n'a plus à être « normalisé ». Le propriétaire l'installe, l'occupant l'entretient et le renouvelle (article R. 142-3). Pour les meublés, les logements saisonniers et, depuis 2025, l'habitat inclusif, tout incombe au propriétaire. L'installation est notifiée à l'assureur incendie de l'occupant par une attestation (article R. 142-5). L'article L. 122-9 du code des assurances permet à l'assureur de prévoir une minoration de la prime lorsque ces obligations sont satisfaites.

Qui contrôle la sécurité incendie d'un immeuble d'habitation ?

Le maire, plus que la commission de sécurité. Selon l'article 2 du décret n° 95-260 du 8 mars 1995, la commission consultative départementale n'intervient en sécurité incendie que pour les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur ; les logements n'y figurent qu'au titre de l'accessibilité.

Le maire tient de sa police générale le soin de prévenir les incendies (code général des collectivités territoriales, article L. 2212-2, 5°). Il exerce surtout la police de la mise en sécurité lorsque le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif d'habitation crée des risques sérieux, ou lorsque des matières explosives ou inflammables y sont entreposées (articles L. 511-2, 2° et 3°, et L. 511-4). Les équipements communs comprennent le désenfumage des circulations, l'éclairage de sécurité et les systèmes de sécurité incendie (article R. 511-1).

Une cour administrative d'appel en donne une illustration. Elle a validé l'évacuation d'un immeuble ordonnée sans procédure contradictoire. Les non-conformités de l'installation électrique créaient un risque d'incendie constituant un danger manifeste ; la mesure n'était pas disproportionnée (CAA Lyon, 2 avril 2026, n° 24LY02364, points 3, 10 et 12).

Le contrôle se poursuit après le sinistre. À Marseille, après deux incendies dans un immeuble de logements, le maire avait prescrit des travaux puis levé la mise en sécurité. La cour a confirmé l'annulation de cette mainlevée : un rapport et un constat d'huissier relevaient encore des câbles non protégés, l'absence de tableau électrique et de mise à la terre, des bouteilles de gaz stockées dehors. Les attestations d'entreprises, « rédigées en des termes non circonstanciés », ne prouvaient pas les travaux (CAA Marseille, 4 mai 2026, n° 24MA01843, points 4 à 6).

Le permis de construire vérifie-t-il l'arrêté du 31 janvier 1986 ?

En principe non, mais les cours ne raisonnent pas toutes de la même manière. Pour la cour de Nantes, l'article 25 de l'arrêté, sur le désenfumage des escaliers de 2e famille, n'est pas de ceux dont l'administration assure le respect en délivrant un permis ; le permis vérifie les règles d'urbanisme, non le code de la construction, « hors le cas des établissements recevant du public et des immeubles de grande hauteur » (CAA Nantes, 22 juillet 2026, n° 25NT01723 et 25NT01823, point 48).

Le maire ne peut donc pas davantage refuser un permis sur ce terrain. À Gagny, il avait écarté trente-huit logements notamment parce que l'escalier du sous-sol n'était pas isolé par un sas et que le bâtiment n'avait pas de colonne sèche. Ces exigences des articles 82, 87 et 98 de l'arrêté « ne sont au demeurant pas au nombre de celles dont l'institution du permis de construire vise à assurer le respect » ; rien n'empêchait d'assortir le permis de prescriptions spéciales. Le motif tiré de la desserte tombait aussi, la brigade de sapeurs-pompiers ayant rendu un avis favorable (CAA Paris, 22 décembre 2023, n° 23PA00908, points 6 et 8). Le refus a été maintenu sur d'autres fondements.

D'autres cours examinent le moyen. La cour de Douai a classé elle-même un collectif en 2e famille, puis vérifié la largeur de la rue au regard de l'article 4 (CAA Douai, 29 décembre 2020, n° 19DA02619, points 15 à 18). La cour de Lyon a écarté l'article 4, qui concerne les 3e et 4e familles, pour un chalet de 1re famille (CAA Lyon, 18 décembre 2025, n° 24LY01597, point 2). La cour de Nantes a fait de même pour un projet que le service d'incendie rangeait en 1re famille ; elle a ajouté que le règlement départemental de défense extérieure contre l'incendie n'est pas directement opposable aux autorisations d'urbanisme (CAA Nantes, 16 juillet 2024, n° 23NT01993, points 24 et 27). La desserte se contrôle, elle, au regard du code de l'urbanisme : l'article R. 111-5 permet de refuser un projet si les voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie, mais il ne s'applique pas dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme (CAA Douai, préc., point 19).

Qui répond d'un incendie dans un immeuble d'habitation ?

Envers les tiers, celui qui détient le local où le feu a pris, et seulement si sa faute est prouvée. L'article 1242 du code civil le dit en son deuxième alinéa ; entre propriétaires et locataires jouent les articles 1733 et 1734.

Ce régime écarte les autres fondements. Un incendie né d'un court-circuit dans un atelier de carrosserie avait gagné l'appartement du dessus ; aucune faute n'était prouvée. Les propriétaires de l'appartement invoquaient le trouble anormal de voisinage. La Cour de cassation a approuvé le rejet : cette responsabilité « ne pouvait être étendue au cas de communication d'un incendie entre immeubles voisins », régi par l'article 1242, alinéa 2 (Cass. 2e civ., 7 février 2019, n° 18-10.727, publié au Bulletin).

Le constructeur répond selon la nature de ses travaux. Un insert de cheminée posé dans une maison existante avait provoqué un incendie qui l'avait détruite. La Cour de cassation a saisi l'occasion pour abandonner sa jurisprudence de 2017 : les éléments d'équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l'assurance obligatoire des constructeurs (Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694, points 18 et 19, publié au Bulletin et au Rapport).

Au pénal, le manquement ne suffit pas sans lien de causalité. Trois enfants étaient morts dans l'incendie d'une maison appartenant à leur grand-père. Il avait été mis en examen pour homicides involontaires : il avait désactivé le détecteur de fumée situé près du départ du feu, en violation de l'article R. 142-2. N'ayant pas causé directement le dommage, il ne pouvait répondre que d'une violation manifestement délibérée d'une obligation particulière de sécurité (article 121-3 du code pénal). L'expert estimait qu'un détecteur en état aurait « probablement » permis une alerte plus précoce ; rien n'établissait qu'elle aurait évité les décès. La chambre criminelle a approuvé l'annulation de sa mise en examen (Cass. crim., 3 février 2026, n° 25-81.369, points 5 à 8). Les règles générales sont présentées dans l'article sur la responsabilité en cas d'incendie.

Textes : art. L. 141-1, L. 141-4, L. 142-1, L. 142-2, L. 145-1, L. 511-2, L. 511-4, R. 141-10, R. 142-1 à R. 142-4, R. 145-2, R. 146-3 et R. 511-1 du code de la construction et de l'habitation ; art. L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales ; art. R. 111-5 du code de l'urbanisme ; décret n° 95-260 du 8 mars 1995, art. 2 ; arrêté du 31 janvier 1986, art. 3 à 5, 78, 78-1, 82, 87, 98 et 100 à 104 ; arrêté du 27 juillet 2026 ; art. R. 142-5 du code de la construction et de l'habitation ; art. L. 122-9 du code des assurances ; art. 1242, 1733 et 1734 du code civil ; art. 121-3 du code pénal. Jurisprudence : CE, 17 mars 2017, n° 392865 ; CE, 6 décembre 2017, Société Nacarat Saint-Jean, n° 405839 et 405840 ; Cass. 2e civ., 7 février 2019, n° 18-10.727 ; CAA Douai, 29 décembre 2020, n° 19DA02619 ; CAA Paris, 22 décembre 2023, n° 23PA00908 ; Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694 ; CAA Nantes, 16 juillet 2024, n° 23NT01993 ; CAA Lyon, 18 décembre 2025, n° 24LY01597 ; Cass. crim., 3 février 2026, n° 25-81.369 ; CAA Lyon, 2 avril 2026, n° 24LY02364 ; CAA Marseille, 4 mai 2026, n° 24MA01843 ; CAA Nantes, 22 juillet 2026, n° 25NT01723 et 25NT01823.

Le classement d'un immeuble détermine les exigences qui s'appliquent à lui, en construction comme en exploitation. Il se vérifie sur pièces.

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