Après un incendie, trois questions se posent : qui indemnise les voisins, le locataire doit-il réparer, les secours ont-ils commis une faute ? Le code civil prévoit un régime propre à l'incendie, que la Cour de cassation applique strictement : le voisin doit prouver une faute, le locataire une cause étrangère. Le juge administratif n'exige plus de faute lourde des services d'incendie, mais il mesure de près le lien entre la faute et le dommage. Dans presque tous les cas, la solution dépend d'une expertise du point de départ du feu.

Qui répond d'un incendie qui se propage chez le voisin ?

Celui chez qui le feu a pris naissance, mais seulement si sa faute est prouvée. Le principe général de l'article 1242 du code civil rend chacun responsable des choses qu'il a sous sa garde, sans qu'une faute soit nécessaire. L'incendie fait exception : le détenteur de l'immeuble ou des biens où il a pris naissance ne répond des dommages causés aux tiers que s'il est prouvé que l'incendie est dû à sa faute, ou à celle des personnes dont il répond (article 1242, alinéa 2).

La Cour de cassation veille à ce que la faute soit caractérisée. Un câble électrique d'Enedis, usé au contact d'une pièce métallique, avait provoqué un court-circuit, et le feu s'était propagé au bardage d'une chaufferie communale. La cour d'appel avait condamné Enedis comme gardienne du câble. L'arrêt est cassé : l'incendie ayant pris naissance dans un câble qu'elle détenait, sa responsabilité ne pouvait être retenue sans caractériser sa faute (Cass. 2e civ., 28 novembre 2024, n° 23-15.674, points 5 à 7).

La faute s'apprécie au regard d'un usage normal de la chose. Un feu né de l'échauffement d'une batterie en charge avait gagné la maison voisine. Les juges ont écarté toute faute : le chargeur universel utilisé pouvait charger ce type de batterie et protégeait contre les courts-circuits, la préconisation d'un chargeur du fabricant n'était qu'une recommandation, et rien n'imposait de rester dans la pièce pendant la charge. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi (Cass. 2e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.200, points 8 à 14). De même, une cour d'appel a écarté la faute d'un carrossier dont la cabine de peinture avait pris feu à cause d'un câble sous-dimensionné, sans défaut d'entretien en lien avec le sinistre, et le pourvoi du voisin a été rejeté (Cass. 2e civ., 7 février 2019, n° 18-10.727).

La règle ne vaut qu'envers les tiers. Entre propriétaire et locataire, ce sont les articles 1733 et 1734 qui s'appliquent (article 1242, alinéa 3). Un bailleur qui avait payé le relogement des occupants d'un immeuble voisin n'a donc pu en obtenir le remboursement par l'assureur de sa locataire : ces occupants étaient des tiers au bail, la présomption de l'article 1733 ne jouait pas, et aucune faute de la locataire n'était prouvée (Cass. 3e civ., 28 janvier 2016, n° 14-28.812).

Peut-on invoquer un autre fondement ?

Pas le trouble anormal de voisinage. La Cour de cassation a jugé que cette responsabilité ne peut être étendue à la communication d'un incendie entre immeubles voisins, régie par l'article 1242, alinéa 2 (Cass. 2e civ., 7 février 2019, n° 18-10.727). L'arrêt est antérieur à la loi du 15 avril 2024, qui a inscrit la responsabilité de plein droit pour trouble anormal de voisinage à l'article 1253 du code civil ; ce texte ne mentionne pas l'incendie, et l'article 1242, alinéa 2, n'a pas été modifié.

La loi du 5 juillet 1985, en revanche, lorsqu'un véhicule est en cause. Un véhicule fonctionnant au GPL, remisé dans un garage, avait fui ; le gaz s'était enflammé au démarrage d'un compresseur, et l'explosion puis l'incendie avaient atteint la maison et l'immeuble voisin. Le propriétaire du véhicule invoquait l'absence de faute prouvée. La Cour de cassation a jugé que l'incendie provoqué par le carburant d'un véhicule terrestre à moteur, même en stationnement, relève de cette loi, qui est d'ordre public : le véhicule étant impliqué, la victime n'avait pas à établir de faute (Cass. 2e civ., 12 mars 2026, n° 24-18.111, points 10, 12 et 15 à 18).

Le locataire est-il responsable de l'incendie ?

Oui, en principe, envers son bailleur. L'article 1733 du code civil le présume responsable. Il ne s'en exonère qu'en prouvant que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. La charge de la preuve est donc inversée par rapport à la situation du voisin.

Une cause inconnue reste à sa charge. Le feu avait pris dans un appartement sous-loué ; l'expert ne pouvait dire comment il était né, et la cour d'appel avait relevé que la défaillance électrique n'était qu'une hypothèse. La Cour de cassation a approuvé la condamnation du sous-locataire envers le locataire principal, aucune cause d'exonération n'étant établie, et admis l'action de l'assureur de ce dernier, subrogé après avoir indemnisé son assuré et le bailleur (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-17.183).

L'incendie criminel ne libère pas toujours le locataire. Un immeuble loué à une association avait été détruit par un incendie volontaire, d'auteurs inconnus, parti sous un escalier en bois où des poussettes étaient entreposées. La Cour de cassation a approuvé la cour d'appel : rien n'excluait que les auteurs fussent des occupants ou introduits par eux, la locataire avait commis une faute en laissant ses résidents encombrer les parties communes, et le défaut d'entretien de la porte par le bailleur n'était pas démontré comme cause de l'intrusion. L'événement n'avait pas les caractères de la force majeure, et la locataire était entièrement responsable (Cass. 3e civ., 3 décembre 2020, n° 19-20.894, points 6 à 10).

La présomption a ses limites. Elle ne s'applique pas au contrat de séjour en établissement social ou médico-social, qui n'est pas un contrat de louage : l'assureur d'une résidente d'EHPAD, dans la chambre de laquelle un feu d'origine indéterminée avait pris, ne pouvait être condamné sur ce fondement (Cass. 3e civ., 3 décembre 2020, n° 20-10.122, point 7). En Alsace et en Moselle, les articles 1733 et 1734 ne s'appliquent pas : sauf clause contraire expresse du bail, le locataire ne répond de l'incendie que si le bailleur prouve sa faute (Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 20-17.715, points 19 et 21).

Lorsque l'immeuble compte plusieurs locataires, tous sont responsables, proportionnellement à la valeur locative de la partie qu'ils occupent. Celui chez qui l'incendie a commencé en est seul tenu, et ceux qui prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux sont mis hors de cause (article 1734). Tout se joue alors sur le point de départ du feu.

Comment prouver le point de départ du feu ?

Par une expertise, de préférence contradictoire, qui localise le foyer puis décrit le mécanisme de l'inflammation, comme pour le câble usé ou la batterie évoqués plus haut.

Le rapport établi pour une seule partie n'est pas sans valeur. Des locataires soutenaient que l'incendie était criminel, en produisant le rapport d'un technicien mandaté par leur assureur, établi hors la présence du bailleur, qui relevait trois foyers. La cour d'appel l'avait écarté parce qu'il n'était pas contradictoire et avait retenu les locataires, l'origine du feu restant inconnue. L'arrêt est cassé : le juge devait rechercher si ce rapport n'était pas corroboré par une note technique ultérieure ou par une note de l'expert judiciaire (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-17.085).

La chronologie compte autant que le lieu. Pour juger qu'un manque d'eau était sans lien avec la destruction d'une maison, une cour s'est appuyée sur l'heure des appels aux secours, qui décrivaient le feu gagnant la véranda puis tout le bâtiment avant l'arrivée des pompiers, sur le mode de construction et sur le bois de chauffage et les ceps de vigne entreposés contre les murs (CAA Toulouse, 7 avril 2026, n° 24TL02203, point 5). Pour l'expert, l'enjeu est double : le lieu désigne le responsable, la chronologie mesure l'aggravation imputable aux secours.

Peut-on engager la responsabilité des services de secours ?

Oui, pour une faute simple. Pendant longtemps, le juge administratif exigeait une faute lourde des services de lutte contre l'incendie. Le Conseil d'État a abandonné cette exigence en 1998 : la responsabilité de la commune, à qui incombe le soin de prévenir et de combattre les incendies, peut être engagée pour toute faute commise dans l'organisation ou le fonctionnement du service départemental d'incendie et de secours. Les sapeurs-pompiers n'avaient pu mettre en marche leur motopompe qu'avec un retard de trente à quarante minutes ; la défaillance du matériel n'étant pas due à un cas fortuit, ce retard était fautif, et il avait aggravé les dommages. La commune en a supporté 20 % (CE, 29 avril 1998, Commune de Hannappes, n° 164012).

La commune répond des dommages liés à ses pouvoirs de police ; sa responsabilité est atténuée à due concurrence lorsque le dommage résulte du mauvais fonctionnement d'un service qui ne relève pas d'elle, à condition que ce service ait été mis en cause par la commune ou par la victime (code général des collectivités territoriales, article L. 2216-2). Le transfert des compétences au service départemental emporte transfert de la responsabilité civile correspondante (article L. 1424-8). Une cour en a déduit que le service départemental répond lui-même du fonctionnement défectueux de ses moyens de lutte, la commune restant responsable de ses propres fautes de police. Elle a retenu une faute du service, qui n'avait pas puisé dans la piscine de l'hôtel en feu, pourtant inscrite sur la liste des points d'eau qu'il connaissait, et une faute de la commune, dont le poteau d'incendie, masqué par les herbes, était resté introuvable. Ces fautes n'ayant aggravé le dommage que faiblement, elles ont été mises à leur charge à hauteur de 10 % et de 5 % (CAA Lyon, 15 novembre 2018, n° 16LY02990, points 8 et 10 à 12).

La difficulté d'intervention n'est pas une faute. Une cour a refusé de reprocher aux sapeurs-pompiers de n'avoir pas vérifié, en intervention, le serrage du bouchon d'un poteau d'incendie qui s'était arraché, cette vérification relevant des tournées périodiques selon le règlement opérationnel, et de n'avoir pas engagé une lance au pied d'un escalier encombré de gravats, dans une maison vide d'occupants (CAA Nantes, 7 juin 2017, n° 16NT01388, points 3 et 4). Une autre a jugé que le sauvetage d'un binôme de sapeurs-pompiers pris dans les fumées constituait une priorité nullement fautive, et que le retard d'un porteur d'eau ralenti par un accident de la circulation n'était pas imputable au service (CAA Toulouse, 27 juin 2023, n° 21TL04740, points 10 et 11) ; le Conseil d'État a rejeté le pourvoi sur ce point (CE, 5 juillet 2024, n° 487648, point 3).

Et si l'eau a manqué ?

La défense extérieure contre l'incendie est un service public communal, placé sous l'autorité du maire. Les communes créent, aménagent et gèrent les points d'eau nécessaires aux services d'incendie et de secours (code général des collectivités territoriales, articles L. 2213-32 et L. 2225-2). Outre les poteaux et bouches normalisés, des points d'eau naturels peuvent être retenus, caractérisés par leur nature, leur localisation et leur capacité (article R. 2225-1).

Un point d'eau ne compte que s'il est mobilisable. Une maison avait été détruite ; le poteau le plus proche, à 305 mètres, imposait de franchir une voie ferrée, et les pompiers avaient dû attendre un porteur d'eau. La cour avait d'abord écarté la responsabilité de la commune en relevant la présence d'un ruisseau à une centaine de mètres. Le Conseil d'État a annulé ce chef : la cour n'avait pas expliqué en quoi les caractéristiques et la signalisation du ruisseau permettaient effectivement aux secours, intervenant en urgence, de s'y approvisionner (CE, 5 juillet 2024, n° 487648, point 2). Sur renvoi, la cour a jugé fautive l'absence de point d'eau mobilisable, la commune ne justifiant pas avoir signalé le ruisseau aux secours ni son volume utilisable (CAA Toulouse, 7 avril 2026, n° 24TL02203, points 4 et 5).

Encore faut-il un lien de causalité. Dans la même affaire, la cour a rejeté la demande : la virulence du feu, les matériaux et le bois entreposé auraient en tout état de cause ravagé la maison, de sorte que la carence de la commune était sans lien direct avec le dommage (point 5). Une autre cour a jugé qu'un débit de 43 mètres cubes par heure, inférieur aux 60 mètres cubes de la circulaire du 10 décembre 1951, n'était pas fautif, cette circulaire n'étant qu'une recommandation (CAA Lyon, 15 novembre 2018, n° 16LY02990, point 9).

L'incendie involontaire est-il un délit ?

Oui, s'il procède d'un manquement à une obligation imposée par la loi ou le règlement. La destruction ou la dégradation involontaire du bien d'autrui par l'effet d'un incendie provoqué par un tel manquement est punie d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende ; la peine est portée à deux ans et 30 000 euros en cas de violation manifestement délibérée, et augmente encore si l'incendie a causé des blessures ou la mort (code pénal, article 322-5).

Une imprudence ne suffit pas. Un locataire avait jeté par la fenêtre une cigarette mal éteinte qui avait mis le feu aux combles de l'immeuble ; la cour d'appel l'avait condamné pour avoir manqué à l'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille. La Cour de cassation a cassé : ce texte du code civil n'édicte pas d'obligation de sécurité ou de prudence au sens de l'article 322-5 (Cass. crim., 18 janvier 2012, n° 11-81.324). La réparation se règle alors devant le juge civil.

Si l'incendie tue, le droit commun des homicides involontaires s'applique, avec l'exigence d'une faute caractérisée pour l'auteur indirect (code pénal, article 121-3, alinéa 4). Un exploitant agricole a été condamné après la mort de deux sapeurs-pompiers surpris par un front de flammes : il avait fait moissonner, par sécheresse et vent fort, un champ bordant la forêt avec une machine qu'il n'avait pas fait réviser comme le prévoyait la notice, et dont le moteur encrassé projetait des particules incandescentes (Cass. crim., 5 octobre 2004, n° 04-80.658). Les sinistres survenus dans les établissements recevant du public sont présentés dans l'article sur la commission de sécurité.

Quel est le rôle de l'assureur ?

Il indemnise, puis il se retourne. L'assureur qui a payé l'indemnité est subrogé, à concurrence de ce paiement, dans les droits de l'assuré contre les tiers qui ont causé le dommage (code des assurances, article L. 121-12). Les recours s'enchaînent : dans l'affaire de l'hôtel, l'assureur des victimes avait obtenu condamnation de l'artisan dont les travaux de brasure avaient déclenché le feu, puis l'assureur de cet artisan, subrogé à son tour, a agi contre la commune et le service départemental (CAA Lyon, 15 novembre 2018, n° 16LY02990, points 1 et 5).

Ce recours a une limite. L'assureur ne peut agir contre les enfants, descendants, ascendants, alliés en ligne directe, préposés, ni plus généralement contre toute personne vivant habituellement au foyer de l'assuré, sauf malveillance.

Textes : code civil, art. 1242, 1253, 1733 et 1734 ; code général des collectivités territoriales, art. L. 1424-8, L. 2213-32, L. 2216-2, L. 2225-2 et R. 2225-1 ; code pénal, art. 121-3 et 322-5 ; code des assurances, art. L. 121-12 ; loi n° 85-677 du 5 juillet 1985, art. 1er. Jurisprudence : CE, 29 avril 1998, Commune de Hannappes, n° 164012 ; CE, 5 juillet 2024, n° 487648 ; Cass. 2e civ., 7 février 2019, n° 18-10.727 ; Cass. 2e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.200 ; Cass. 2e civ., 28 novembre 2024, n° 23-15.674 ; Cass. 2e civ., 12 mars 2026, n° 24-18.111 ; Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-17.183 ; Cass. 3e civ., 28 janvier 2016, n° 14-28.812 ; Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-17.085 ; Cass. 3e civ., 3 décembre 2020, n° 20-10.122 et n° 19-20.894 ; Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 20-17.715 ; Cass. crim., 5 octobre 2004, n° 04-80.658 ; Cass. crim., 18 janvier 2012, n° 11-81.324 ; CAA Nantes, 7 juin 2017, n° 16NT01388 ; CAA Lyon, 15 novembre 2018, n° 16LY02990 ; CAA Toulouse, 27 juin 2023, n° 21TL04740 ; CAA Toulouse, 7 avril 2026, n° 24TL02203.

Après un incendie, la responsabilité se joue sur la preuve : la faute, le point de départ du feu, le lien entre l'intervention et le dommage. Elle se prépare dès les premières constatations.

Sécurité civile