Un meublé loué sur une plateforme, des chambres d'hôtes, un gîte de groupe ou une résidence de studios ne relèvent pas tous du même régime de sécurité incendie. Les uns restent des logements. Les autres deviennent des établissements recevant du public, avec visite de la commission de sécurité et autorisation d'ouverture. L'étiquette du code du tourisme ne tranche pas la question : elle se règle par la capacité d'accueil, le mode de gestion et la durée de location proposée.

À partir de combien de personnes un hébergement touristique devient-il un ERP ?

Au-delà de 15 personnes. Est un établissement recevant du public tout bâtiment ou local où des personnes sont admises « soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque » (CCH, article R. 143-2).

Le règlement de sécurité approuvé par l'arrêté du 25 juin 1980 fixe ensuite les seuils. Son article PE 2, § 2 b, assujettit à ses règles de 5e catégorie « les bâtiments ou locaux à usage d'hébergement qui ne relèvent d'aucun type défini à l'article GN 1 et qui permettent d'accueillir plus de 15 et moins de 100 personnes n'y élisant pas domicile ». Ils relèvent des chapitres I, II et III du livre III, dont les règles propres aux locaux à sommeil.

Le seuil tombe à 7 lorsque l'hébergement concerne des mineurs en dehors de leur famille (PE 2, § 2 c). Un régime allégé vaut alors jusqu'à 15 personnes si chaque local à sommeil a une sortie de plain-pied vers l'extérieur. Dans tous les cas, la capacité s'apprécie sur ce que les lieux « permettent d'accueillir », non sur l'occupation d'un soir.

Les mineurs appellent des règles propres, que le juge a validées. Un arrêté de 2014 a réécrit l'article REF 7 du règlement pour fixer les conditions de leur hébergement en refuge de montagne : refuge gardé, doté d'une alarme et d'une alerte, sous avis favorable de la commission et à jour de ses visites ; couchage au rez-de-chaussée sauf escalier encloisonné ou sortie directe ; exigences renforcées en situation d'enneigement. Le juge des référés a refusé d'en suspendre l'exécution (CE, réf., 17 mars 2015, n° 388158). Le Conseil d'État a ensuite admis ces règles, eu égard à « l'exposition et [à] la vulnérabilité particulières » des groupes de mineurs hors cadre familial. Il n'a annulé que la limitation du séjour à deux nuitées, dont le ministre ne justifiait pas la nécessité au regard de la prévention de l'incendie (CE, 31 mars 2017, n° 387529, points 6, 7 et 9).

Quand une résidence de meublés relève-t-elle du type O ?

Lorsqu'elle fait l'objet d'une exploitation collective homogène. Le type O vise les « hôtels et pensions de famille » (GN 1). L'article O 1, § 1 b, y range les « autres établissements d'hébergement » : un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, avec un minimum d'équipements et de services communs, loués à la journée, à la semaine ou au mois, sous une exploitation collective homogène, pour plus de 15 personnes.

L'ensemble est homogène lorsque les locaux offrent « un même niveau de confort » (annexe I). L'exploitation collective homogène suppose un établissement « géré dans tous les cas par une seule personne physique ou morale », sans entrave tenant au droit de la copropriété ou de la multipropriété ; l'article O 1, § 2, écarte d'ailleurs les immeubles en copropriété. Les équipements et services communs ne sont cités qu'à titre d'exemples : réception, linge de maison, ménage à la demande. L'effectif se calcule sur le nombre de personnes pouvant occuper les logements (O 2).

L'articulation demande de la prudence. Le type O figure au livre II, réservé aux quatre premières catégories (GE 1), et son seuil de 5e catégorie est de 100 personnes (PE 2). Une cour administrative d'appel en a déduit qu'un hôtel de 57 personnes classé en 5e catégorie relève du seul livre III, l'article O 1 étant « applicable aux seuls établissements des quatre premières catégories » (CAA Paris, 25 mai 2022, n° 20PA02434, point 3). La définition de l'article O 1 sert pourtant à qualifier un ensemble de meublés d'ERP. Qualification et règles techniques applicables ne se confondent donc pas.

Des studios loués au week-end forment-ils un ERP ?

Oui, lorsqu'ils réunissent les critères de l'article O 1. À Bidart, dix-huit studios meublés d'un même niveau de confort, avec wifi gratuit et astreinte permanente du gérant, étaient offerts notamment au week-end et à la semaine. Une seule société, propriétaire, gérait l'ensemble, qui accueillait plus de quinze locataires. Le Conseil d'État a approuvé la cour d'y avoir vu un ERP (CE, 30 décembre 2021, Société Haizean, n° 448913, point 5).

Le logement du gérant dans l'immeuble n'y change rien. Peu importe aussi que l'annexe I ne cite pas le wifi, sa liste n'étant qu'indicative. La société ne pouvait enfin invoquer des contrats conclus pour la saison : compte la durée minimale de location proposée.

La fermeture prononcée par le maire, après avis de la commission et deux mises en demeure restées sans effet, était justifiée « eu égard à la gravité et à la permanence du danger d'incendie encouru par les occupants » (point 6). La décision cite les anciens articles L. 123-4 et R. 123-2, devenus L. 143-3 et R. 143-2 ; elle n'indique pas la catégorie de l'établissement.

L'arrêt d'appel, approuvé par cette décision, détaille ce que la commission avait relevé à sa troisième visite : pas d'exutoire de fumée conforme dans l'escalier, pas de surveillance de nuit, pas de personnel formé, pas de détection automatique généralisée, des portes et ferme-portes non normalisés. Un relevé de factures d'extincteurs et de piles de détecteurs ne tenait pas lieu de registre de sécurité. La cour a seulement ramené l'astreinte à 900 € par jour : le texte alors applicable la limitait à 50 € par logement et par jour en cas d'interdiction d'habiter, soit 900 € pour dix-huit studios (CAA Bordeaux, 19 novembre 2020, n° 20BX00131 et 20BX00653, points 14, 16 et 19). Le pouvoir d'interdire temporairement l'habitation d'un établissement d'hébergement, que l'arrêt tirait de l'ancien article L. 123-3, figure aujourd'hui à l'article L. 184-1.

Les chambres d'hôtes et les gîtes sont-ils des ERP ?

Cela dépend de la capacité totale, appréciée sur l'ensemble du site. Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées « situées chez l'habitant », louées pour une ou plusieurs nuitées « assorties de prestations » (code du tourisme, article L. 324-3). L'activité est limitée à « cinq chambres pour une capacité maximale d'accueil de quinze personnes » et l'accueil est assuré par l'habitant (article D. 324-13). Chaque chambre doit être conforme aux réglementations d'hygiène, de sécurité et de salubrité (article D. 324-14) et l'activité est déclarée au maire (article L. 324-4).

Les deux chiffres se rejoignent : quinze personnes au plus pour la chambre d'hôtes, plus de quinze pour l'hébergement soumis à l'article PE 2, § 2 b. Une activité conforme à l'article D. 324-13 ne franchit donc pas, seule, ce seuil. Le cumul change tout. Pour un projet de quatre gîtes, quatre chambres d'hôtes et deux appartements, une cour d'appel a écarté « une vérification séparée par catégories d'hébergement » au profit d'« une appréciation de la situation d'ensemble », qui plaçait le projet en 5e catégorie au titre de l'article PE 2, § 2 b (CA Limoges, 24 octobre 2012, n° 11/00962, qui vise l'ancien article R. 123-19, devenu R. 143-19). Le règlement additionne aussi les effectifs d'exploitations groupées non isolées (GN 2).

Le domicile de l'exploitant n'est pas un rempart. Une maison sous-louée pour des événements privés, avec vingt couchages et des chambres d'hôtes déclarées, avait été classée en ERP de 4e catégorie de types L et O. La cour a jugé que ni l'activité de chambres d'hôtes, ni le domicile des locataires dans une partie du bâtiment ne faisaient obstacle à cette qualification (CAA Marseille, 27 décembre 2021, n° 20MA03599, point 7).

La vocation de l'accueil compte plus que l'étiquette. Une maison louée à l'occasion comme gîte accueillait surtout, au moins neuf mois par an, des séjours de vacances adaptées pour personnes handicapées : lits médicalisés, lève-malades, rails au plafond. Une cour y a vu un établissement « ayant pour vocation principale d'héberger » des personnes handicapées, de type J, classé en 4e catégorie dès 20 personnes, « alors même » qu'il servait par ailleurs de gîte. Elle a validé la fermeture prononcée par le maire, la mise en demeure pouvant être adressée à l'association exploitante plutôt qu'au propriétaire (CAA Versailles, 4 juin 2024, n° 22VE01358, points 6 à 8).

Quelles obligations pour un ERP de 5e catégorie avec locaux à sommeil ?

Une autorisation avant les travaux, une autorisation avant l'ouverture, puis des contrôles. Les travaux de création ou d'aménagement exigent une autorisation et l'avis de la commission de sécurité (CCH, article R. 143-14). Avant l'ouverture, la commission procède à une visite de réception (article R. 143-38) ; le maire autorise l'ouverture par arrêté pris après son avis (article R. 143-39).

Le règlement exige notamment :

• la vérification de la détection, du désenfumage et de l'électricité par un organisme agréé avant l'ouverture, et un contrat annuel d'entretien de la détection (PE 4, § 1) ;
• la présence permanente d'un responsable, une alarme et une liaison avec les sapeurs-pompiers (PE 27) ;
• des portes de chambres pare-flammes de degré 1/2 heure munies d'un ferme-porte (PE 29) ;
• un système de sécurité incendie de catégorie A, sauf à simple rez-de-chaussée avec chambres ouvrant directement sur l'extérieur (PE 32) ;
• un registre de sécurité, une consigne dans chaque chambre et un éclairage de sécurité (PE 33 à PE 36).

La commission les visite tous les cinq ans (PE 37). Le contrôle de l'administration ne dégage pas l'exploitant de ses responsabilités personnelles (article R. 143-34).

Ouvrir sans visite ou sans autorisation est une contravention de 5e classe, appliquée « autant de fois qu'il y a de journées d'ouverture » (article R. 184-4). La fermeture peut être ordonnée après une mise en demeure restée sans effet ; l'arrêté peut prévoir une astreinte de 500 € par jour au plus si l'établissement n'est pas fermé à la date fixée (articles L. 143-3 et R. 143-45). Le juge du référé-liberté n'y voit pas une atteinte à la liberté d'entreprendre, qui « s'entend de celle d'exercer une activité économique dans le respect de la législation et de la réglementation en vigueur ». L'exploitant qui n'a jamais obtenu d'autorisation d'ouverture et n'a pas réalisé les travaux malgré les mises en demeure ne peut obtenir la suspension de la fermeture (CE, réf., 31 mai 2021, n° 452604, points 4 à 6, à propos d'un établissement de vente).

Et si le meublé de tourisme reste une habitation ?

Le détecteur de fumée s'impose. Le meublé de tourisme, loué « à l'usage exclusif du locataire » (code du tourisme, article L. 324-1-1, I), reste soumis aux règles de l'habitation lorsqu'il échappe aux seuils de l'ERP. Chaque logement est équipé d'au moins un détecteur de fumée (CCH, articles L. 142-1 et R. 142-2).

Pour les logements saisonniers et les locations meublées, l'installation, l'entretien et le renouvellement incombent au propriétaire, et non à l'occupant (article R. 142-3, 1°). Ces deux articles sont dans leur rédaction issue du décret n° 2025-518 du 11 juin 2025, en vigueur depuis le 13 juin 2025.

Que change la loi Le Meur pour la sécurité incendie ?

Elle agit sur la déclaration du meublé et la police de l'habitat indigne, pas sur le règlement de sécurité. Depuis le 20 mai 2026, l'offre d'un meublé de tourisme suppose une déclaration préalable auprès d'un téléservice national, dont le numéro est transmis à la commune (article L. 324-1-1, III, issu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024). La sécurité y entre par trois voies.

D'abord, un décret fixe les pièces pouvant être jointes à la déclaration pour permettre à la commune de contrôler notamment l'article L. 141-2 du CCH, base des règles de sécurité incendie. Ensuite, le maire peut suspendre le numéro de déclaration et enjoindre aux plateformes de retirer l'annonce lorsque le local est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité (article L. 324-1-1, III bis). Enfin, pour un meublé frappé d'un tel arrêté, le prix de la location cesse d'être dû dès le lendemain de sa notification ou de son affichage (CCH, article L. 521-2, I).

Qui répond d'un incendie dans un hébergement non autorisé ?

Pas nécessairement la collectivité, même fautive : le défaut d'autorisation pèse sur le lien de causalité. Un corps de ferme abritant hébergement touristique, chambres d'hôtes et logement du gérant avait brûlé, dans un bâtiment qui « n'a jamais fait l'objet d'une procédure d'autorisation ». Une cour administrative d'appel a retenu une faute de la commune, faute de points d'eau suffisants. Elle a pourtant rejeté la demande de l'assureur. L'appel tardif des secours et l'absence de cloisonnement « dans un bâtiment qui aurait dû être déclaré comme recevant du public » rendaient le feu impossible à maîtriser. La faute de la commune n'avait donc pas aggravé les dommages. La responsabilité du service d'incendie et de secours a aussi été écartée (CAA Douai, 28 août 2023, n° 21DA01951, points 3 à 6).

Pour les règles générales, voir La responsabilité en cas d'incendie.

Textes : code de la construction et de l'habitation, art. L. 141-2, L. 142-1, R. 142-2, R. 142-3, R. 143-2, R. 143-14, R. 143-34, R. 143-38, R. 143-39, L. 143-3, R. 143-45, L. 184-1, R. 184-4 et L. 521-2 ; code du tourisme, art. L. 324-1-1, L. 324-3, L. 324-4, D. 324-13 et D. 324-14 ; arrêté du 25 juin 1980, art. GN 1, GN 2, GE 1, O 1, O 2, annexe I, PE 2, PE 4, PE 27 à PE 37 ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Jurisprudence : CE, réf., 17 mars 2015, n° 388158 ; CE, 31 mars 2017, n° 387529 ; CE, réf., 31 mai 2021, n° 452604 ; CE, 30 décembre 2021, Société Haizean, n° 448913 ; CAA Bordeaux, 19 novembre 2020, n° 20BX00131 et 20BX00653 ; CAA Marseille, 27 décembre 2021, n° 20MA03599 ; CAA Paris, 25 mai 2022, n° 20PA02434 ; CAA Douai, 28 août 2023, n° 21DA01951 ; CAA Versailles, 4 juin 2024, n° 22VE01358 ; CA Limoges, 24 octobre 2012, n° 11/00962.

La qualification d'un hébergement se joue sur des faits précis : la capacité réelle, le mode de gestion, les annonces publiées. Elle mérite d'être examinée avant l'ouverture plutôt qu'après la visite de la commission.

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